王某租赁合同纠纷案一审代理词

文/刑辩痴汉吴之成律师

尊敬的审判长、审判员：

湖南通程律师集团事务所依法接受原告王任的委托，指派我担任其与被告胡扬益、郑学刚、赵万云、翟耀华房屋租赁合同纠纷案的一审代理人。本代理人在参加了刚才的法庭调查、研究了本案全部案卷材料后，根据事实和法律发表如下代理意见，希合议庭采纳：

一、原告与四被告于2008年8月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，依法应予保护。

原告与四被告在平等自愿的基础上于2008年8月18日签订《租赁合同》，将原告所有的房屋及场地租赁给四被告，符合法律的规定，理应受到法律的保护，双方均应依约履行。

二、四被告的行为严重违反了《租赁合同》的约定，已构成根本违约

《租赁合同》第4条规定：“交款时间：每年8月8日前，乙方需向甲方交足下一年度的场地租金。”第6条规定：“校内环境建设，如绿化、美化等，方案乙方自定，经费乙方自负，但不能对原房屋造成损毁。”第7条规定：“乙方使用期间，应保证房屋完好无损，由于乙方管理不善所造成的损坏，乙方需承担修复责任。”然而，四被告在2009年3月13日才将本应在2008年8月8日缴纳的2009年度租金缴纳给原告，2009年8月8日前四被告本应缴纳2010年度租金，然而，四被告到现在仍未缴纳一分！同时，根据《租赁合同》第6条、第7条之规定，四被告对原告的房屋不得有任何毁损行为，可是，双方签约之后，四被告不仅将原告位于原马家坪中学大门口进门右侧的厕所拆毁，而且又将位于原马田坪中学东北角的宿舍改为现在的厕所。特别值得一提的是，四被告未经原告的同意，还将承租的房屋又继续转租给溆浦县生态农业发展有限公司等单位和个人！由此可见，原告已构成根本违约。

三、原告已于2009年10月31日依法解除了原告与四被告在2008年8月18日签订的《租赁合同》，自此之后四被告继续使用原告的房屋及场地系非法占有

《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案原告多次催缴租金，但被告无理拒缴，导致原告出租房屋的目的不能实现，不得已原告只好于2009年10月31日向四被告送达《解除租赁合同通知书》，依法行使合同解除权，四被告对原告解除合同的行为，既没有提出异议，也没有在三个月内向人民法院起诉，根据上述法律的规定，原告已依法解除了2008年8月18日签订的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项之规定，合同解除的，合同的权利义务终止。由此可见，四被告在《租赁合同》被解除后，仍继续占用原告的场地及房屋，显属非法占有！

四、原告的诉求合法有据，请求法庭全部支持

鉴于四被告在原告行使合同解除权后仍非法占用原告的房屋和场地，原告要求四被告按照《租赁合同》约定的租金价格支付费用合情合理亦合法；鉴于四被告毁损原告的厕所一栋，原告要求四被告赔偿15万元的经济损失合情合理亦合法；鉴于四被告未经原告同意将位于原马田坪中学东北角的宿舍改为厕所，原告要求四被告恢复原状合情合理亦合法；鉴于四被告非法占有原告的房屋及场地，原告要求四被告立即搬离合情合理亦合法。因此，请求法庭全部支持原告的诉求。

五、四被告的反诉请求于法无据，请求法庭全部驳回

四被告不按《租赁合同》的约定行使承租权，不依约支付租金，不依法转租，从而导致原告行使合同解除权，在合同被解除之后，又不搬离承租地，由此可见，四被告提出的反诉请求已丧失了根基，于法无据，请求法庭全部驳回！

以上意见，希合议庭采纳！谢谢！

湖南通程律师集团事务所

吴之成律师

2011年4月18日