严某某与阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司

商品房买卖合同纠纷案一审代理词

文/刑辩痴汉吴之成律师

尊敬的审判长、审判员：

湖南通程律师集团事务所依法接受严某某的委托，指派我担任其与阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司（以下简称阳光壹佰）商品房买卖合同纠纷案的一审代理人，本代理人在参加了本案的法庭调查、查阅了本案全部案卷材料后发表如下代理意见，供合议庭参考：

一、原告严某某已依约履行了合同

原告严某某在2004年10月20日与被告阳光壹佰签订了10-38-1303号《商品房买卖合同》，双方约定：由两原告于2004年10月16日向被告支付定金贰万元整，履约后该定金自动转化为房款，2004年10月20日再向被告支付90164元，余款23万由两原告向公积金中心货款。合同签订前，两原告即已支付了争议标的物首付款110164元。随后，为了能够及时向湖南省住房公积金中心贷到款，原告多次向被告催要本应给原告的购房合同原件，但被告置之不理，为此，原告不得已多次向长沙市房地产管理局、长沙市政府、湖南省建设厅反映情况，要求被告依约交付原告合同原件，被告在时隔三年之久后才把合同原件交给长沙市房地产管理局，但此时被告已将本案标的物另售他人，导致原告客观上已完全不能履行合同。由此可见，两原告自始至终都在依约行事。

二、被告阳光壹佰无权行使合同解除权

被告多次以《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条的相关规定进行抗辩，认为被告早在2006年3月即已行使了合同解除权，但直至现在原告才在法庭上对被告的解除合同行为持有异议，其行为不应得到法院的支持。我们认为，被告的抗辩理由是不能成立的，其原因是：

（一）被告须履行交付合同文本的在先义务

在原告根据双方的口头协议支付了购房定金贰万元整和首付款90164元并签署了正式的商品房买卖合同文本以后，被告即应按照《商品房买卖合同》第二十二条之规定将该合同文本连同附件交给原告一份，房地局一份，以及公积金中心一份，可事实是，这三方均没收到任何合同文本，换句话说，被告没有履行交付合同文本的在先义务。

（二）被告没有履行上述义务导致原告客观上根本没有能力履行支付购房款的义务，已构成根本违约。

从双方签约的内容来看，两原告在充分考量自己的经济实力后决定采取住房公积金贷款的形式来解决自身房款不足的问题，特别是现在住房按揭贷款成为大家公认的有效融资渠道，当我们一决定采取这种方式来支付高额房款时，我们一般不会去开拓第二种筹款的渠道。如果两原告有足够的存款来支付购房款，或者通过亲戚朋友之间的低息借贷可以解决房款的问题，他们完全可以采取一次性付款的方式而不用承担高额的贷款利息。正因为如此，走按揭贷款这一条路是他们筹款的唯一渠道。但现在被告却拒绝交付合同原件！我们知道，连一份起码的合同原件都没有，人家凭什么相信你与某房产公司有真实的商品房交易关系呢？又凭什么向你支付巨额贷款呢？换句话说，没有合同原件，原告不可能贷到款，除非原告行贿或通过其他不正当渠道，才有可能打通关节，顺利贷到其所需要的款项。所以，被告的违约行为已导致原告根本没有能力来履行付款的义务，被告已构成根本违约。

（三）原告可依法行使先履行抗辩权

《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。结合本案的事实，原告完全有权拒绝被告要求原告支付房屋余款的请求。

（四）已根本违约的被告无权行使合同解除权

结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第九十六条、第九十九条之规定，法律之所以赋予合同当事人一方行使合同解除权，是因为他在依约办事，但另一方在违约，已经擅自跳出了合同对他的制约，导致守约方的合同目的根本无法实现，如果守约方继续履约，将导致守约方更大的损失。也就是说，法律并没有赋予违约方合同解除权，否则，将不可避免地出现众多“贼喊捉贼”怪现象，这有违立法的本意。

三、被告阳光壹佰应当依法承担相应的民事责任

（一）原告的损失与被告的违约行为之间存在因果关系

如果被告及时将合同原件交付给原告，如果被告依约在2005年12月31日前将经过验收合格的商品房交付给原告，如果被告建造的房屋没有多出主卧顶棚“梁”，那么原告也就不会遭受房屋装修价格飞涨的情形，以及各种税费、利率上扬的不利局面，所有这一切，都是被告的违约造成的，被告的违约行为与原告的损失之间存在因果关系。

（二）原告索赔的事项及金额有法可循，有据可算。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的相关条款规定，被告违约给原告造成的损失的，应当承担赔偿责任。原告在诉状中所列明的索赔事项以及具体金额，均是结合相关规定得来的，有法可循，有据可算，请求法院全部支持。

综上所述，请求法院全部两原告的诉讼请求。

谢谢。

湖南通程律师集团事务所

吴之成律师

2009年6月27日

吴之成律师语录：人生来即肩负着一种责任，对国家、对社会、对家庭的责任，正因为有了这种责任，我们的国家才富有生机与活力，我们的社会才和谐安定，我们的家庭才幸福安康。